Preisdifferenz (Eskalation), d. h. die Anpassung des Vertragspreises an Änderungen der Material- und Arbeitskosten, die nach Vertragsunterzeichnung eintreten. Damit ein solcher Anspruch geltend gemacht werden kann, muss der Vertrag in der Regel eine entsprechende Klausel enthalten.
Bauverträge erstrecken sich über einen langen Zeitraum, von der Unterzeichnung bis zur Übergabe. In dieser Zeit sind Schwankungen bei den Inputkosten üblich. Das Problem ergibt sich weniger aus der Veränderung selbst als vielmehr daraus, dass im Vertrag unklar bleibt, wer dieses Risiko trägt.
Zwei grundlegende Vertragsmodelle
Pauschalpreis
Der Gesamtpreis wird im Voraus festgelegt und bleibt in der Regel unverändert. Dies sorgt für Planbarkeit für den Bauherrn; das Risiko von Kostensteigerungen trägt der Auftragnehmer. Im Gegenzug kann der Anfangspreis höher ausfallen, da der Auftragnehmer zur Absicherung dieses Risikos eine Sicherheitsmarge in sein Angebot einkalkuliert.
Preisausgleichsbetrag
Die Anpassung des Preises ist gemäß einem im Vertrag festgelegten Mechanismus zulässig. Der Anfangspreis ist relativ niedrig, doch die Gesamtkosten lassen sich von vornherein nicht genau abschätzen. Die einzige Möglichkeit, die Unsicherheit bei diesem Modell zu bewältigen, besteht darin, den Mechanismus klar und objektiv zu formulieren.
Wie sollte die Klausel zur Preisdifferenz formuliert werden?
Wenn eine Klausel unklar bleibt, löst sie den Streit nicht, sondern verschärft ihn. Der Vertrag muss folgende Elemente enthalten:
- Welche Posten sind davon betroffen: Alle Produkte oder nur bestimmte Materialgruppen?
- Referenzindex: Es muss angegeben werden, auf welchen offiziellen Index oder welche Daten einer Institution sich die Aktualisierung stützt; diese muss sich nicht auf die Angaben einer der Parteien stützen, sondern auf eine unabhängige und überprüfbare Quelle.
- Berechnungsmethode: Mit welcher Formel und auf der Grundlage welchen Zeitraums die Differenz berechnet werden soll
- Schwellenbedingung: Ob diese Maßnahme angewendet wird, wenn ein bestimmtes Maß an Veränderung überschritten wird
- Anwendungszeit: In welchen Abrechnungszeiträumen und mit welcher Art von Mitteilung kann dies beantragt werden?
- Obergrenze: Ob der Gesamtanstieg begrenzt wird oder nicht
- Verzögerung: Kann während einer vom Auftragnehmer verursachten Verzögerung eine Preisanpassung verlangt werden?
Der letzte Punkt ist besonders wichtig. Sofern nichts anderes angegeben ist, ist der durch die Verzögerung entstandene Kostenaufschlag strittig.
Was passiert, wenn der Vertrag keine entsprechende Bestimmung enthält?
Enthält ein Festpreisvertrag keine Preisausgleichsklausel, kann der Auftragnehmer grundsätzlich keine Erhöhung des Preises verlangen. Das türkische Schuldrecht sieht jedoch eine Ausnahmeregelung (Anpassung) vor, die zur Anwendung kommt, wenn außergewöhnliche Umstände, die bei Vertragsabschluss nicht vorhersehbar waren, die Vertragserfüllung übermäßig erschweren. Die Anwendbarkeit dieser Regelung auf einen konkreten Fall wird äußerst eng ausgelegt, und die endgültige Beurteilung obliegt den Gerichten.
Aus diesem Grund ist es für beide Seiten riskant, von der Annahme auszugehen, dass “das Gesetz ohnehin Schutz bietet”. Dies ist keine rechtliche Stellungnahme; Sie sollten für Ihren konkreten Vertrag die Einschätzung eines Rechtsanwalts einholen.
Maßnahmen, die beide Seiten schützen
- Frühzeitige Beschaffung: Der Kauf und die Lagerung von Materialien mit hoher Preisschwankung (Bewehrung, Fenster und Türen, Keramik) zu Beginn des Projekts; die Festlegung der Lagerungsverantwortung im Vertrag
- Stiftbasierte Sortierung: Die getrennte Ausweisung von Material- und Arbeitskosten beschränkt die Diskussion auf einen bestimmten Posten
- Technische Spezifikation anstelle von Marke/Modell: Die Beschreibung der Eigenschaften des ausgewählten Produkts ermöglicht den Austausch durch ein gleichwertiges Produkt
- Kurzfristiger Vertrag: Bei langfristigen Projekten verkürzt der Abschluss separater Verträge für den Rohbau und die Ausbauarbeiten die Phase der Ungewissheit.
- Voraussetzung der schriftlichen Mitteilung: Die Bedingung, dass der Antrag auf Preisdifferenz innerhalb einer bestimmten Frist und unter Vorlage eines Nachweises gestellt werden muss
Häufig gestellte Fragen
Kann der Auftragnehmer mündlich eine Preiserhöhung verlangen?
Der Bauherr kann dies zwar verlangen, ist jedoch nicht verpflichtet, dem nachzukommen, wenn es keine vertragliche Grundlage dafür gibt. Sofern sich die Parteien darauf einigen, muss die Änderung in einem schriftlichen Zusatzprotokoll festgehalten werden; eine mündliche Vereinbarung kann später zu Beweisproblemen führen.
Ist der Preisunterschied durch zusätzliche Fertigung dasselbe?
Nein. Bei Zusatzarbeiten handelt es sich um neue Arbeiten, die über den Vertragsumfang hinausgehen und einen gesonderten Vergütungsanspruch begründen. Eine Preisänderung hingegen ist die Anpassung des Vergütungsbetrags für die im bestehenden Vertragsumfang enthaltenen Arbeiten. Die Verwechslung dieser beiden Begriffe ist der häufigste Grund für Streitigkeiten bezüglich der Abrechnungen.
Welches Modell ist sicherer?
Es gibt nicht nur einen einzigen richtigen Weg. Bei kurzfristigen Projekten mit klar definierten Rahmenbedingungen sorgt ein Festpreis für Vorhersehbarkeit. Bei langfristigen Projekten hingegen kann eine an einen objektiven Indikator gekoppelte Preisausgleichsklausel mit einer Obergrenze die Nachhaltigkeit des Vertrags erhöhen, indem sie eine Risikoteilung zwischen den Parteien gewährleistet.
Der Ansatz von İmerek Yapı
In unseren Verträgen legen wir das Vergütungsmodell gemeinsam entsprechend der Projektdauer und dem Projektumfang fest und halten das gewählte Modell schriftlich und messbar fest. Zu weiteren Vertragspunkten Unser Schreiben zum Vertrag über die Übernahme einer Verpflichtung Sie können sich das ansehen.
